平安证券--地产行业动态跟踪报告：投资销售续创新高，估值有望持续修复【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    2020年投资维持高位，2021年预计同比增约 5%：2020年房地产投资同比增长 7%，增速较 2019年回落 2.9个百分点；其中 12月单月同比增长 9.4%，较 11月下降 1.6个百分点，单月增速回落或主要受土地购置费增速下行影响。展望 2021年，资金压力及楼市放缓影响下，投资增速大概率回落，但考虑 2020年土地成交带来的延期支付、新开工绝对值远超竣工下建安投资仍有支撑，预计 2021年投资同比增约 5%。
            
                    新开工先抑后扬，竣工修复低于预期：受年初疫情冲击，2020年全国新开工同比降 1.2%，较 2019年回落 9.7个百分点，但 2020Q4以来单月增速持续回升。展望 2021年，尽管 2020H2供应增加，市场库存逐步累积，但考虑住宅库存依旧较低，叠加 2020H1较低基数，预计2021年新开工前高后低、全年同比持平或略降。2020年竣工面积同比降 4.9%，增速较 2019年（+2.6%）再度回落，交房周期刚性约束下，后续竣工有望持续回升，预计 2021年将迎来竣工回升起点。
            
                    2020年销售再创新高，2021年稳中有落：2020年全国商品房销售面积同比增长 2.6%，销售额同比增长 8.7%，绝对额再创新高。12月房企年底冲刺下，单月销售面积同比增长 11.5%、销售额同比增长 18.9%，较 11月降 0.6个、升 0.3个百分点。12月东部销售面积同比增长 19.8%，2020年全年增长 7.1%，表现相对突出。考虑需求提前释放、热点城市调控趋严，2021年销售去化大概率承压，但以稳为主下预计楼市整体平稳，全年销售面积同比微降 2.8%，一二线好于三四线。
            
                    2020年地市小幅反弹，2021年以稳为主：尽管受疫情及年中“三条红线”的影响，2020年全国土地购置面积同比降 1.1%，土地成交价款同比增 17.4%，增速较 2019年（-11.4%、-8.7%）明显回升。其中 12月单月土地购置面积同比增 20.6%，土地成交价款同比增 22.9%，但百城溢价率环比回落 6.4个百分点至 9.9%，单月成交回升而溢价率回落，土地市场整体维持稳定。考虑后续销售放缓、房企融资高频监测，预计地市整体以稳为主，但考虑房企年初拿地便于年内入市、近期境内外债券密集发行缓解资金压力，不排除短期土拍积极性或小幅回温。
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