国信证券--上海《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》快评：热点城市调控如期升级，短周期景气度仍处高位【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    事项：2021年1月21日晚间，上海市住建委、市房管局等8个部门联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》（沪建房管联〔2021〕48号），提出构建完善房地产长效机制，着力稳地价、稳房价、稳预期，内容涵盖增加住房供给、调节住房需求、强化市场监管等多个方面。
            
                    核心观点：2020下半年以来，上海房地产市场逐渐火热，上海作为长三角地区的房价标杆城市，楼市动态受全国关注。
            
                    此次《意见》的发布，体现了政府因城施策，稳房价、稳地价、稳预期的决心，一定程度上缓解楼市火热局面。除常规供需端调控政策以外，还着重强调房地产市场监测，积极管理市场预期。我们认为，稳定的外部环境熨平周期，有利于房企经营效率提升对冲杠杆下降，打开长期价值修复空间。个股选择方面，我们核心推荐保利地产、金地集团、阳光城、中南建设、华润置地、龙湖集团和佳兆业集团。
            
                    评论：《意见》出台背景：上海房地产市场热度起，从严调控表明政府决心决心2020年年上海房地产市场火热，到年末愈演愈烈：1）从总量上看，2020年上海新建商品住宅成交面积同比增长23%；而新增供给面积仅同比增长2%，明显供不应求；2020年上海二手住宅成交同比增长27%，其中12月单月二手房成交套数同比增长96%，呈现变热态势；2））分市场来看，一方面，政府限价的新房市场在2020年末出现多个楼盘认筹率破千，引发“摇号难”热议。另一方面，在2020年3月推出“民办摇号”引发的购学区房热情的带动下，市场化定价的二手房市场出现多板块普遍价格上涨。新老市场联动，房东“跳价”、惜售进一步增强房价上行、房源紧俏预期，引发了民间对上海房价快速增长的担忧。
            
                    在此背景下，如放任购房恐慌情绪继续发酵，容易引发市场投资炒作行为，偏离政府一直以来稳房价、稳地价、稳预期的目标。上海此次《意见》及时发布、立刻执行，明确表达了对市场不理智走向的坚决纠偏态度。同时，《意见》给出了后续推出相关稳市场政策的预期，打击投资客的入场热情，缓解刚需购房者的焦虑情绪。降温需求端：限购政策打补丁，限贷政策紧预期限贷政策紧预期《意见》明确提出了“限购”、“限贷”措施，保障合理刚需的同时给市场上躁动的非必需购房需求降温：：1））打上“假离婚买房”补丁：参考其他城市政策，要求夫妻离异3年内拥有住房套数按离异前家庭总套数计算，使得上海此前通过离婚获得购买第三套房资格的钻空举措不再可行；2））优先“无房家庭”：提出要完善新建商品住房公证摇号选房制度，优先满足“无房家庭”自住购房需求，表明对刚需客购买首套房满足自住需求的支持态度；3））提防投资客入场和高杠杆风险：加强审贷管理。对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度。严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。4））调整增值税免征年限，变相“限购”、“限贷”：由于上海房地产市场“以房换房”存量交易为主的特殊性，提高未满5年即出售的二手房交易成本实际上增大了上海已有住房家庭的置换难度系数，打击了部分以“置换需求”为旗号的投资客热情。
            
                    加强供给端：多途径、多方式加快满足居民刚性和改善的居住需求居民刚性和改善的居住需求我们认为，本《意见》中对加大供给的强调，长期来看是实现住房供需平衡的关键：：1））针对民众通勤需求优化土地供应结构：：增加郊区轨道交通站点周边、五大新城（南汇、松江、嘉定、青浦、奉贤新城）的商品住房用地供应。2）从成）从成本出发控制房价：本出发控制房价：坚持房地联动机制，引导企业理性拿地，稳定土地价格。3））扩建租赁房保障刚性居住需求：通过新建、配建、改建等多种方式，多渠道、多主体加快形成租赁住房有效供应；4））原址满足“改善”需求：加快推进旧住房更新改造，加大既有住宅加装电梯工作力度。
            
                    加强政策宣传：加强房地产市场监测，积极管理市场预期，积极管理市场预期除常规的供需端调控以外，本《意见》还着重强调了要加强房地产市场监测，正确解读房地产市场调控政策措施。主要是因为近年来，中介机构在新媒体平台的发声影响力越来越强，他们在提供客观信息的同时，也从自身利益出发抓取事件煽动紧张情绪，引导市场预期。例如，此前媒体多强调上海2020年新房和二手房交易量均创四年来新高，其实拉长时间维度来看，2020年上海的住宅成交量与2016年限购令推出之前的水平相比，仍处于合理水平；媒体着重宣传“千人摇”、认筹率破千的个别楼盘现象也对市场情绪造成了很大的影响。，对此，《意见》强调加大对编造谣言扰乱市场秩序、散布不实信息误导市场预期等行为的查处力度，将有效稳定市场预期，引导合理住房消费。投资建议：：概括来看，此次《意见》的发布，体现了政府因城施策，稳房价、稳地价、稳预期的决心，一定程度上缓解上海楼市的火热局面。我们认为，稳定的外部环境熨平周期，有利于房企经营效率提升对冲杠杆下降，打开长期价值修复空间。个股选择方面，我们核心推荐保利地产、金地集团、阳光城、中南建设、华润置地、龙湖集团和佳兆业集团。
            
                    风险提示政策落地不及预期。
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