华安证券--房地产行业周报：库存环比微降，百强1月销售亮眼【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    市场表现：
            
                    上证指数本周上涨0.38%，收报于3496.33点；创业板指本周上涨2.07%，收报于3193.71点；沪深300本周上涨2.46%，收报于5483.41点。房地产板块本周上涨0.76%，在28个行业内位列第8位。
            
                    新房成交：成交面积同比3611.0%，环比18.6%
            
                    本周，我们重点跟踪的43城一手房成交面积合计约674万方，同比3611.0%，环比18.6%。其中，一线（4城）一手房合计成交面积131万方，同比6197.2%、环比5.5%；二线（13城）一手房合计成交面积318万方，同比3645.5%、环比41.5%；三线（26城）一手房合计成交面积225万方，同比2865.4%、环比2.7%。
            
                    二手房成交：成交面积同比4231.6%，环比-5.3%
            
                    本周，我们重点跟踪的17城二手房成交面积合计约191万方，同比4231.6%，环比-5.3%。其中，一线（2城）二手房合计成交面积64万方，同比2305.0%，环比1.2%；二线（8城）二手房合计成交面积97万方，同比3515.6%，环比-6.8%；三线（7城）二手房合计成交面积30万方，环比-12.7%。
            
                    新房库存：库存面积环比-1.26%，去化周期8.5月
            
                    本周，我们重点跟踪的18城新房库存面积合计约9397万方，环比-1.26%，整体去化周期（按面积）约8.5月。其中，一线（4城）新房库存合计2997万方，环比-3.29%，去化周期6.8月；二线（7城）新房库存3604万方，环比-0.04%，去化周期9.3月；三线（7城市）新房库存2797万方，环比-0.60%，去化周期10.0月。
            
                    土地市场：百城土地成交面积1152万方，成交土地总价435亿元，土地溢价率10.41%
            
                    上周（01.25-01.31），百城土地供应数量为120宗，对应土地供应建面约891万方；百城土地成交数量为115宗，对应土地成交建面约1152万方，成交土地总价约435亿元，百城土地溢价率为10.41%。其中，一线、二线、三线城市土地成交建面分别为168万方、425万方和558万方，同比分别为2113%、1842%和146%，对应土地溢价率分别为3.30%、16.08%和30.89%。
            
                    投资建议：
            
                    受低基数效应的影响，1月百强销售增速大幅提升。统计局数据2020年全年商品房销量再创新高，同比增速+2.6%，增速在调控与供给放量的“博弈”中实现提升。此前的“三条红线”及“房地产贷款集中度管理”已从供需两侧进行收紧，未来自上而下大幅收紧的概率不大，“因城施策+高频微调+松紧结合”的地方层面调整将成为未来主要方式。站在当前时点，行业估值处于历史下沿。粗放式发展的时代渐行渐远，精工细作且拥有管理红利的企业将愈发凸出，具备α的优质标的或在日渐清晰的竞争格局中实现强者恒强的表现。疫情冲击对行业基本面的影响逐步消化，维持竣工修复的预判。建议关注：（1）稳健发展型：万科A、保利地产、金地集团；（2）成长受益型：金科股份、中南建设、华发股份、阳光城；（3）A股物管优质标的等。
            
                    风险提示：
            
                    房地产调控政策趋严，销售修复不及预期，资金面大幅收紧等。
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