REITs海外上市为何如此少？政策因素OR回报率因素？

sanduo

国内商业房地产项目，以租金为收益发行REITS海外上市的，成功的案例寥寥无几，2005年的越秀REITS是其中之一。国内其他地产大佬，万科、万达、SOHO、北辰实业等，也在酝酿拿出一部分优质项目去REITS融资，但时至今日未有实质进展。究竟为什么呢？
1. 10号文限制海外上市，严控外资曲线进入国内。？
2. 税务问题？ REITS买断股权和租金收入的税金问题。
3. 项目的租金收入，不能达到6-10%的资产回报率？

REITS的需求很大，却做不起来。盼求业内人士解答。