东北证券--房地产行业动态报告：新城悦服务加速规模扩张，九江发文实施物企信用管理【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    H 股物业板块持续调整。 上周东北地产 H 股物业指数收于 8178.34点，累计下跌 6.46%，同期恒生指数累计上涨 3.55%；上周东北地产物业A 股指数收于 1981.54点，累计上涨 2.62%，同期沪深 300上涨 2.46%，本周涨幅前三物管公司分别为华润万象生活（ +11.76%）、 正荣服务（ +10.59%）、 浦江中国（ +8.43%）。
            
                    本周中海物业、碧桂园服务、永升生活服务、宝龙商业、建业新生活、首程控股、雅生活服务获港股通增持，永升生活服务增持最多。 截至本周，保利物业/中海物业/绿城服务/碧桂园服务/永升生活服务/宝龙商业的港股通持股比例分别为 48.5% / 14.4% / 11.3% / 8.7% / 7.1% /5.1%。 永升生活服务获最多增持（ +0.53%）。
            
                    公司动态： 新城悦服务、融创服务、时代邻里发布盈利预告； 招商积余发行 15亿元中期票据； 银城物业与银城商管成立合资公司。
            
                    行业新闻： 2月 1日， 九江市四部门联合发布《九江市物业服务企业和项目负责人信用信息管理办法》，对物业服务企业实施信用管理。
            
                    周内重要公司公告点评： 新城悦服务盈喜公告点评： 业绩快速增长，规模加速扩张。 新城悦服务发布正面盈利公告，预期 2020年归母净利润同比增长超过 50%； 本次业绩预增延续长期以来的高增长趋势；
            
                    公司在管面积已突破 1亿方， 预计 2020年在管面积同比增速将不低于 66.25%，业务规模加速扩张； 2016-2019年，社区增值服务收入CAGR 86.2%， 增长迅速。 融创服务盈喜公告点评： 业绩高速增长，关联方交付保障规模提升。 融创服务发布正面盈利公告， 预期 2020年归母净利润同比增长超过 120%； 基础物管业务收入 2017-2019年CAGR 为 41.3%， 2020H1占到总营收的 58.8%， 成为公司业绩的重要驱动力； 关联方融创中国销售拿地积极，存在交付保障； 公司社区增值服务收入占比和毛利率水平较低，存在提升空间。
            
                    投资建议： 考虑政策打开行业潜在提价空间、鼓励品牌物业市场化外拓和社区增值服务快速拓展，我们认为未来龙头物管公司，尤其是品质优秀、口碑较好的优质标的应享受更高的估值溢价。我们看好具备品牌口碑优势、增值服务科技业务发展较好的优质物企，推荐碧桂园服务、金科服务、永升生活服务、绿城服务、招商积余和保利物业。
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