亿翰股份--1月房地产行业月报（第31期）：年初房企销售迎开门红，受基期影响，2月仍有望实现同比增长【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    政策速览：补充政策漏洞，弥补租赁住房短板进入2021年，房地产市场调控政策仍保持收紧趋势，1月出台的政策多数是对以往的漏洞进行弥补和完善，预期未来调控政策仍会坚持房住不炒，并针对以往政策不断优化调整。在租赁住房方面，各城市始终贯彻弥补租赁住房市场短板的原则，保障民众住房需求，改善租赁住房居住条件。在土地管理方面，多城市出台相关政策优化土地供应及竞买规则，致力于盘活存量用地，同时也包含TOD和城市更新两方面。
            
                    q住宅市场：住宅成交量年初回落，去化周期整体缩短从我们监测的40城数据来看，1月商品住宅销售面积为2365.9万平米，同比上升65.7%，环比下降15.8%，年初住宅成交量回落。
            
                    总的来说，2021年年初，各能级城市住宅成交同比均上行，环比均下行。我们认为1月住宅市场环比下降是常态，一般来讲，房企在年底为实现销售目标会大量推盘，从而提前激活较高规模的成交量，但也会导致年初推盘数量减少，进而使住宅市场成交量回落。虽然2月存在春节因素以及鼓励“就地过年”的政策影响，但是2020年同期受疫情影响更加严重，因此预计2月成交量持平或增长，三四线城市住宅市场会受较大影响。
            
                    q土地市场：年初土地成交环比大幅下降，高能级城市仍受钟爱2021年1月亿翰智库重点监测的城市土地供应涉规划建筑面积20313.1万平米，同比增长4%，环比下降58%。土地成交总建筑面积为8462.1万平米，同比和环比分别下降41%和78%。
            
                    从能级城市表现来看，一二线核心城市土地供应与成交的同比均上行，但成交方面，各能级城市环比均下行。价格方面，一线城市成交楼面价和溢价率走低，二线以及三四线城市成交楼面价和溢价率上行。主要原因是一线城市供应的土地多位于非核心地区，核心二线城市供应的地块质量优，但是出让方式受限制，因此成交走势有所背离。总体上，一月成交地块仍然集中在高能级城市以及长三角和珠三角地区的三四线城市。
            
                    q企业表现：销售迎开门红，融资规模大幅增加，投资聚焦核心二线2021年1月，房企核心二线投资金额较2020年同期大幅上升，带动总投资金额同比呈上升趋势，但其他能级城市的投资力度同比下降，后期随着春节及疫情影响的消退，预计投资规模有望上升。销售方面，受2020年同期低基期影响，2021年1月TOP200房企整体销售业绩同比增速加速向上，同比增速达到了65.5%，实现2021年开门红。融资方面，2021年1月融资规模环比均大幅增长。随着偿债高峰期的到来，房企信用债融资规模769.98亿元，环比上升52.0%。海外债方面，1月房企境外融资规模为122.3亿美元，环比上升360.1%，海外债发行呈现井喷之势。
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