长城证券--房地产行业周报2021第8周：板块表现强势反弹，土地供给新规出台【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    地产板块上涨4.44%，于28个行业中位列第一：本周大盘下跌7.65%，前期热门行业集体回调，28个行业中仅房地产、钢铁、公用事业、建筑装饰上涨。房地产板块受益于市场风格切换及自身低估值，本周大涨4.44%，表现长期低迷后本周大幅反弹，于28个行业中位列第1。板块估值方面，受益于板块优异表现，本周板块PE估值回升至9.73X，PB估值回升至1.17X，PE及PB估值相对全部A股折价幅度收窄至58%及39%，若剔除银行股折价分别为72%及55%，但整体来看板块估值依然处于历史低位。个股方面，本周板块涨幅前五为全新好、皇庭国际、嘉凯城等，涨幅领先个股市值均较小，其中全新好及皇庭国际市值不满30亿，新大正推出首份股权激励计划。跌幅前五为鲁商发展、万通发展、万业企业等，其中鲁商发展前期受益于医美概念涨幅较大，本周出现回调。本周主要公司表现分化，世茂集团、万科A、新城控股涨幅靠前，分别上涨12.80%、10.92%、10.71%。
            
                    22个重点城市土地供应两集中；CRIC发布前2月房企销售数据等；上海、广东等多地密集发布地方版房地产贷款集中度管理制度细则：：1））消息称，2021年，包括北上广深4个一线城市，还有南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市，将集中供应土地，每年住宅用地公告不能超过3次。2）CRIC发布前2月房企销售数据，2021年前2月百强房企实现销售额18532.7万亿元，同比增长105.29%；实现全口径销售面积12437.5万方，同比增长78.69%。3））近日，上海、广东等多地密集发布地方版房地产贷款集中度管理制度细则，多地房地产贷款集中度考核上限上调。
            
                    点春节后一周重点26城成交快速回升至春节前几周水平：成交上，春节后一周重点26城新房成交量迅速回到春节前几周水平，同比升幅继续扩大，有去年同期基数受疫情影响的缘故，年初至今累计升134.0%。本周重点一二三线新房成交同环比均大幅上升，年初至今累计同比分别为185.5%/114.1%/130.4%，累计升幅均有扩大。供给上，春节周重点9城新增供给同环比均大幅上升，年初至今累计升142.5%。截至本周末狭义去化周期10.11个月，去化周期明显下降。本周重点一二三线新增供给同环比均大幅上升，累计同比分别为142.4%/187.9%/111.4%。截止本周末一二三线去化周期6.17/9.49/11.16个月，三线去化周期连升三月。
            
                    维持推荐评级：政策面，消息称22个重点城市将集中供地，我们认为对房企的影响要分两个层面来看，一方面集中供地下受缴付保证金、资金周转等影响土地市场整体或将趋于平稳，但热点地块热度难言下降，总体而言毛利率水平可能会有好转，另一方面对房企现金流管理水平提出更高的要求，合作预计增多，龙头房企的优势将进一步凸显。基本面方面，2月尽管是春节月，受去年同期疫情影响，重点房企销售同比表现依然亮眼。
            
                    二级市场方面，本周地产板块表现反弹，涨幅位列第一，估值水平有所回升，但仍处于历史底部区域。考虑到1）地产板块估值处历史底部区域，而疫情后基本面表现出强劲韧性，屡超预期，2）从中长期来看，房住不炒、三条红线等有利于行业平稳发展，龙头公司优势更为明显，毛利率水平有望逐步回升，3）短期来看，随着竣工结算加速龙头公司业绩有望维持较快增长且有较强确定性，4）叠加市场风格呈现切换迹象，我们维持当前时点可积极配置的判断，板块估值修复机会可期。个股上推荐两条主线1）财务相对稳健、运营能力领先的优质房企，万科及保利，2）二线优质标的世茂集团（合规要求部分公司无法覆盖），此外可关注布局长租公寓的相关公司，包括万科保利世联行（未覆盖）等，物业相关公司永升生活服务（未覆盖）、招商积余（未覆盖）等。
            
                    风险提示：疫情发展超出预期、调控及信贷政策超出预期、房产税出台超出预期、销售回暖不及预期
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