国信证券--房地产行业周报：升学政策调整降温学区房，经营贷违规入市整顿加码【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    销售： 新房和二手房市场均延续高景气 截至上周，我们跟踪的 28城商品住宅销售面积合计 5115.8万平方米， 相对 2020年同期增长 106%，相对 2019年同期增长 47%，样本城市销 售整体延续较为景气的表现。从单城来看，北上广深四大一线城市商品 住宅成交面积累计同比分别增长 131%/189%/249%/128%。样本城市中， 除丽江的住宅销售面积累计同比持续为负外，其余城市都有不错表现， 尤 其 武 汉 、 温 州 、 连 云 港 、 湖 州 成 交 面 积 累 计 同 比 分 别 增 长 227%/216%/187%/234%。
            
                    二手房方面，截至上周，我们跟踪的 10城二手房成交套数合计 17.3万 套，相对 2020年同期增长 81%，相对 2019年同期增长 44%。样本城 市中，北京、杭州、厦门、青岛表现较热，成交套数同比增速分别为 157%/149%/124%/102%。 融资： 债权融资环比收紧 上周房企发行国内债券 80亿元，环比-34%，发行海外债券 11亿元，环 比+65%，合计债权融资 91亿元，环比-29%。截至上周，本年房企累计 发行国内债券 1565亿元，同比+22%，累计发行海外债券 1175亿元， 同比-31%，合计债券融资金额 2740亿元，同比-8.5%。
            
                    重要事件 1. 深圳、上海、广州等多地继续加码整顿经营贷违规炒房乱象； 2. 上海 房地产经纪行业协会举办规范房源挂牌和信息发布自律倡议承诺活动； 3. 上海市推进高中阶段学校考试招生制度改革，进一步扩大名额分配比 例； 4. 深圳市进一步优化龙华区大学区学校积分入学办法。
            
                    投资建议 开发方面，政策催化下，地价下行机会显现，潜在利润率大概率修复，“高 景气+低地价”黄金组合有望出现，极大地改善地产板块的底层逻辑，前 期持续处于低位的地产股将迎来估值的修复。我们认为，当前地产板块 出现的是贝塔机会，买多少比买什么更重要。个股方面推荐关注保利地 产、阳光城、新城控股、华润置地、龙湖集团、佳兆业集团。 物业方面，物管行业未来 2到 3年内整体仍受益于新房交付带来的高毛 利项目注入，收费面积和盈利能力仍将继续提升；同时，在十部委新规 推动之下，老盘有望迎来合理调价契机，行业逻辑继续改善。建议关注 碧桂园服务、保利物业、绿城服务、永升生活服务。 风险提示 部分焦点城市城市房价延续上涨、土地市场过热引发调控政策超预期。
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