东北证券--东北物业管理行业周报：南京市调整物业服务收费标准，融创服务收购彰泰服务【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                     板块恢复热度。上周东北地产 H 股物业指数收于 9147.42点，累计上涨3.33%；同期恒生指数累计上涨 0.94%，恒生综指累计上涨 0.41%；上周东北地产物业 A 股指数收于 1802.70点，累计上涨 3.49%，同期沪深 300下跌 1.37%，上证综指下跌 0.70%。上周涨幅前三物管公司分别为世茂服务（+ 13.12%）、碧桂园服务（+5.04%）、招商积余（+3.74%）。
            
                    上周保利物业、中海物业、绿城服务、永升生活服务、宝龙商业、金科服务、华润万象生活、世茂服务、融创服务、新城悦服务、合景悠活、彩生活、建业新生活、首程控股、恒大物业、卓越商企服务获港股通增持，其中保利物业增持最多。截至上周，保利物业/中海物业/绿城服务/永升生活服务/碧桂园服务/宝龙商业/金科服务/新城悦服务/合景悠活/世 茂 服 务 / 融 创 服 务 / 华 润 万 象 生 活 的 港 持 股 分 别 比 例 达 到50.82%/13.23%/8.92%/8.85%/8.80%/6.05%/4.94%/4.76%/2.46%/1.33%/1.32%/0.32%。其中，保利物业获最多增持（+1.42%）。
            
                    公司动态：融创服务宣布收购彰泰服务 80%股权；永升生活服务宣布终止收购彰泰服务 65%股权。
            
                    行业新闻：南京市发改委、房产局联合发文调整物业服务收费标准；山东滨州三部门联合下发新规建立住宅小区物企服务质量监督考核评价机制；阳光城拟分拆旗下阳光智博生活赴港上市。
            
                    周内专题探讨：商办和住宅业态的酬金制适用性探索。酬金制收费方式的实现步骤更多，商办物业由于多为单一业主，无需经业委会表决，流程少，决策难度低；酬金制定价浮动性强，对协调各方利益的要求更高，商办业态的收费与服务主体统一，利益冲突较少，更易协调以完成定价；
            
                    酬金制的意义与商办物业匹配性高，商办物管品质直接影响租金收益，酬金制更能确保服务品质，另一方面，商办业态物业费较高、利润空间大，酬金制能锁定利润空间，保障业主利益。
            
                    投资建议：考虑到年初十部委政策打开行业潜在提价空间、鼓励市场化外拓和社区增值服务拓展，我们看好品牌优、科技实力强、兼具区域浓度和整体规模的头部物企，推荐碧桂园服务、金科服务、永升生活服务、绿城服务、招商积余和保利物业。
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