远东资信--2021年4月房地产行业观察与债市运行动态：住宅交易价格管控趋严，AA级债券信用利差上升【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    商品房量价方面：4月份30大中城市商品房成交面积环比季节性下降4.90%，但降幅小于过去10年均值，显示出市场需求热度依旧不减。百城新建住宅平均价格环比上涨0.23%。
            
                    土地市场方面：4月份300城市成交土地面积高于过去四年同期平均水平。成交土地楼面均价同比上涨了14%，其中住宅用地同比大幅上涨了34%。
            
                    利率方面：4月份房贷利率继续上升，首套房和二套房贷款平均利率较3月份分别上升了0.03、0.02个百分点。新发行房地产信托平均利率下降了0.97个百分点。
            
                    政策方面：发改委印发《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》，政治局会议对“学区房价格”等问题作出指示，多个城市加强对房地产价格的备案管控。
            
                    重点房企动态方面：上海金茂50亿元中期票据获准注册；首创置业拟发行50亿元境内公司债；滨江集团累计为子公司提供担保达187.97亿元。
            
                    债券市场运行动态方面：4月份房地产行业共发行债券796.72亿元，到期债券617.09亿元。共有1只债券发生违约，逾期本息21.70亿元。除已违约案例外，分别有1个主体和1只债券的信用级别被下调。行业债券信用利差（余额加权）上升了5.25bp，其中AA级上升了30.94bp。
            
                    展望未来，房地产行业整体的信用状况可能会提高，但低财务杠杆房企与高财务杠杆房企之间的信用利差可能会扩大。
            
                    房企的存量债券规模可能还会有所下降。未来需持续关注城市更新规模、土地供应量及拿地成本的变动对房企盈利的影响。
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