开源证券--房地产行业周报：单周成交表现一般，城镇化率水平超市场预期【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    房住不炒基调不变，长效机制持续完善，维持行业看好评级我们认为，地产仍是当前财政和投资的重要托底工具，政策将会处于当前“房住不炒+因城施策”框架下，但方向和力度则会相机而变。目前销售、区域政策等方面均持续向好，在宽信用的大环境下，限价政策有所松动利好房企利润率修复，存货价值有望得到重估。目前房地产板块估值有所修复，但仍处于历史低位。我们建议2021年2季度继续关注地产板块机会，维持行业看好评级。
            
                    城镇化率水平超市场预期，集中供地热度可观（（1）房地产税改革有所推进，城镇化率水平超市场预期。财政部等四部门召开房地产税改革试点工作座谈会，听取部分城市政府负责同志及部分专家学者对房地产税改革试点工作的意见。房地产税在完善市场调控、构建房地产市场平稳健康发展长效机制中起到重要作用，对筹集财政收入以及调节收入分配、促进社会公平方面作用明显。第七次全国人口普查公报显示，2020年全国总人口达14.12亿人，较2010年增长7206万人，增长5.38%；65岁以上人口为1.91亿人，占比13.5%，较2010年提升4.63个百分点，而15-59岁人口占比下降6.79个百分点；全国常住人口城镇化率为63.89%，较2010年的49.68%提升14.21个百分点。人口老龄化现象持续加重，同时城镇化进程超市场预期，而此前2019年抽样调查显示常住人口城镇化率为60.6%。（2）多个地方政府年内首批集中供地收官，宁波、成都落实二手房价格指导机制。集中供地方面，周内无锡、北京、青岛、深圳、福州、厦门首批集中供地完成，市场热度整体高涨，拍地项目未来盈利能力未有显著改善，同时部分城市土拍规则有所创新。价格指导方面，宁波建立热点学区二手住房交易参考价格发布机制，成都严格落实全市二手住房挂牌价格发布机制工作会议相关要求。市场秩序方面，合肥发文规定房企应当在新建商品房销售前、竣工验收后申报建立预售和现房楼盘表；广州重点对房地产开发企业和中介机构伙同他人弄虚作假、虚报瞒报等40余项违法违规行为进行检查整治。
            
                    成交：一二手单周成交有所回落（1）新房：2021年第20周，全国32城成交面积291万平米，同比下降38%，环比下降33%；从累计数值看，年初至今32城累计成交面积达10116万平米，累计同比增加74%。（2）二手房：全国9城成交面积为137万平米，同比增速-7%，前值-34%；年初至今累计成交面积2497万平米，同比增速46%，较前值下降5个百分点。
            
                    资金：单周发债规模提升2021年第20周，信用债发行77.9亿元，同比增加143%，环比增加24%，平均加权利率4.09%，环比增加60BPs；海外债发行7亿美元，环比增加75%，平均加权利率9.76%，环比增加651BPs。
            
                    风险提示：行业销售波动；政策调整导致经营风险；融资环境变动。
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