国盛证券--房地产开发行业周报：4月M2同比增长8.1%至226.21万亿；财政部等四部门考虑房地产税改革试点工作【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    行情回顾：涨幅位列中段，落后大盘1.23个百分点。截至5月14日，本周中信房地产指数累计变动幅度为+1.07%，落后大盘1.23个百分点，在29个中信行业板块排名中位列中段。本周上涨个股共110只，较上周增加72只。（若无特别注明，本报告中本周为2021/05/08-2021/05/14）新房成交情况：本周48城新房成交面积环比上升53.5%；完成首次集中供地的城市的周度销售面积环比大涨。本周48个城市新房成交面积为839.87万平方米，环比上升53.5%，同比增长16.7%，去年同期疫情造成的影响正在逐步减弱。其中一、二、三线城市新房成交面积分别为92.12、459.12、288.63万平方米，环比值分别变化63.3%、115.5%、3.9%。48城中的6个城市完成了首次集中供地，这6个城市本周销售面积同比均出现大幅上涨。
            
                    二手房成交：本周11城二手房总成交面积为143.75万方，环比上涨219.4%。本周11城总成交套数16610套，11城总成交面积为143.75万方，环比分别上涨219.4%和237.2%（部分城市尚未更新五一期间二手房交易数据），同比分别下降13.5%和24.0%。本周2个一线城市二手房交易市场基本恢复到五一之前水平，二三线城市恢复较慢。与五一前一周相比，11城总成交套数和总成交面积分别下降25.6%和24.6%（由于南京市未公布本周二手房周度数据，本周成交面积及成交套数只统计11城数据）。
            
                    去化情况：本周15城平均去化周期为52.3周，环比下降5.4%。本周我们跟踪的15个城市平均去化周期为52.3周，同比降低17.9%，环比下降5.4%。一线城市去化周期为55.0周，环比上升1.3%；样本二线城市去化周期为55.8周，环比下降7.2%。样本三线城市去化周期为45.2周，环比下降9.0%。分城市去化数据见附件（自17周开始，由于长春市自2020/8/21不在公布商品房销售数据，我们不再跟踪长春市去化数据，同时开始更新宁波市去化数据）。
            
                    政策追踪：央行公布4月金融数据，M2同增8.1%至226.21万亿；财政部等4部门再提房地产税；北京等6城完成首次集中供地；成都二手房调控收紧。国家统计局公布4月份经济运行指标，CPI同比上涨0.9%，环比下降0.3%；PPI同比上涨6.8%，环比上涨0.9%。央行公布4月金融数据，M2余额226.21万亿，同比增涨8.1%；社融4月增量为1.85万亿，同比少增1.25万亿。财政部等四部门再提房地产税。地方政策方面，杭州、北京、青岛、福州、厦门、深圳完成首次集中供地，平均溢价率分别为24.9%、6.4%、2.9%、27.5%、30.0%、30.2%。成都房地产协会发布通知，要求各房地产经纪机构和房地产销售服务人员下架二手住房虚高价格房源，不得受理及通过线上和线下渠道对外发布明显高于成都市二手住房最高参考价格的挂牌价格。  融资情况：发行规模共计94.90亿元，净融资额为0亿元。本周（5.10-5.16）共发行房企信用债9只，环比增加5只；发行规模共计94.90亿元，环比增加31.90亿元，总偿还量94.90亿元，环比增加1.14亿元，净融资额为0亿元，环比增加30.76亿元。
            
                    投资建议：1.现金流优秀、运营能力逐渐得到市场认同从而估值提升的商业地产：华润置地、龙湖集团、新城控股；2.集中度提升、受益于二手房市场红利的经纪服务赛道龙头：贝壳、我爱我家；3.稀缺消费升级奢侈品概念的商管+物管公司：华润万象生活；4.经营稳健、现金流充裕、同时销售有一定增长潜力的龙头房企，如金地集团、保利地产、万科A；5.弹性较大、经营持续提升的成长型房企，如金科股份、阳光城、中南建设、港股推荐龙光集团。
            
                    风险提示：疫情影响超预期，销售超预期下行。
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