平安证券--地产行业周报：港交所提高上市门槛，因城施策持续演绎【行业研究】

研究报告之久

【研究报告内容摘要】
            
                    本周观点： 本周湖州、海口、宁波加码楼市调控，“房住不炒”基调下热点城市因城施策持续演绎；本周港交所明确将主板盈利规定提高60%，目前排队等候上市的德信服务、越秀服务、富力物业服务等符合新的盈利要求，但新规对后续小型物管企业上市提出较大挑战，短期盈利不达标、上市无望背景下，小型物管企业或将改变上市预期，选择被大企业收并购，或进行中小企业间整合重组，从而加速物管行业集中度提升。投资建议方面，当前地产板块持仓、估值处历史低位，股息率仍具吸引力，中长期行业集中度提升趋势明显，优质房企依旧具备配置价值。个股建议关注： 1）债务结构稳健、低估值、高股息率龙头万科A、保利地产、金地集团等； 2）土储充足、模式独特的城市更新龙头佳兆业集团、龙光集团； 3）销售及业绩相对较佳的弹性房企中南建设、金科股份、新城控股等； 4）受益竣工回升周期及政策推动的物管标的碧桂园服务、金科服务、新城悦服务、保利物业等。
            
                    政策环境监测： 1）湖州：新购住房满2年可转让，新房公证摇号销售； 2）港交所：主板盈利规定提高60%，将于2022年1月1日生效。
            
                    市场运行监测： 1）成交环比下滑， 短期或将承压。 本周（5.15-5.21）新房成交6.2万套，环比降13.9%；二手房成交2.1万套，环比降1.2%。 随着热点城市调控效应显现，短期楼市成交或将承压。 2）改善型需求占比上升。 4月32城商品住宅成交中， 90平以上成交套数占比环比升0.2pct至81.1%。 3） 推盘环比略增， 后续有望加快。 5.10-5.16重点城市新推房源6612套，环比增8.4%；去化率87%，环比升20.2pct。出于加快供货推盘抢收需求、加快周转考量，预计后续房企仍将加快推盘节奏。 4）库存环比略降，中期面临上行压力。
            
                    16城取证库存9440万平，环比降0.5%，较2019年末、 2020年末分别升5.6%、降11.9%。取证推盘加快下，中期库存面临上行压力。 5）土地成交回升、 溢价率回落，二线占比提高。 百城土地供应建面1022.5万平、成交建面1844.3万平，环比升37.6%、升47.8%；成交溢价率14.1%，环比降3.3pct。其中一、二、三线成交建面分别占比12.9%、 61.2%、 26%，环比分别降2.3pct、升6.1pct、降3.8pct。 随着各城市首批集中土拍陆续进行，短期土地成交预计维持较高水平。
            
                    资本市场监测： 1）地产债： 本周房企境内发债86.5亿元、海外发债37.8亿美元，环比增加19.9亿元、 27.0亿美元；本周境内外债券发行利率处于3.4%-12.5%区间，可比发行利率较前次有所下降。 2）信托： 本周集合信托发行124.1亿元，环比增加42.3亿元。 3）地产股：
            
                    本周申万地产板块跌1.09%，跑输沪深300（+0.46%）；当前地产板块PE（TTM） 8.21倍，估值处于近五年2.3%分位；本周沪深港股通北向资金净流入前三房企为鲁商发展、荣盛发展、金科股份；南向资金净流入前三房企为碧桂园服务、万科企业、融创服务。
            
                    风险提示： 1）三四线楼市下行风险； 2）房企大规模减值风险； 3）行业金融监管力度超预期风险。
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