土地转让：寻求最佳节税方案

riven993

　　举例：某A公司注册资本200万元，受让取得某地块使用权，为取得该地所支付的全部价款及税费总计700万元。现A公司欲以1200万元的价格将该地块转让给B公司。
　　以上面的案例，本文就房地产市场土地转让的几种形式逐一分析，以寻求一种最节税的方案，实现各方利益最大化（本文主要进行税务筹划，忽略营业税附加等问题）。
　　方案一：直接转让土地使用权。这是一种快速、便捷的达到交易双方目的的转让方式，但A、B公司需办理土地及相关证书更名过户。
　　一、A公司将土地作价1200万元转让给B公司。A公司应缴营业税、土地增值税、企业所得税、印花税298.26万元，B公司应缴契税、印花税36.6万元。A、B公司总纳税334.86万元。
　　二、土地增值额500万元可列入B公司开发成本。可抵减土地增值税180万元，企业所得税105.6万元。抵减税款现值226.22万元（假设资金年利率6%，计算房产销售增值额时，土地成本加计20%扣除，土地增值税率30%；第五年度土地计入开发成本）。
　　三、土地转让纳税现值支出108.64万元。
　　方案二：股权直接转让。A公司股东将其所持A公司股权直接转让给B公司，B公司成为A公司的新股东，从而取得了A公司名下的土地使用权。采用这种方式操作比较方便，法律文书的起草也相对简单，可在较短时间内完成。从税收上看，因不存在土地使用权过户问题，故免征契税；而股权转让可免征营业税及其附加税费。
　　A公司股东投入公司200万元投资，取得借款500万元，购买一块土地700万元。现在土地增值500万元，增值额500万元只有A公司股东独享。A公司股东的股权就变成700万元。A公司股东只要把A公司100%股权按700万元转让，就达到了按1200万元转让土地的目的（A公司的负债由A公司负责偿还，与股东无关）。
　　一、当A公司股东是法人时，A公司股东股权投资转让所得500万元，所得税为165.35万元，另有印花税0.35万元。
　　二、当A公司股东是自然人时，应纳个人所得税为（700－200）×20%=100万元，另有印花税0.35万元。
　　三、B公司缴纳印花税0.35万元。
　　四、土地增值额500万元不能列入开发成本。
　　方案三：投资方式。首先A公司将该土地作价1200万元与B公司合资成立C公司，然后A公司将其在C公司的股权全部转让给B公司。
　　该方案涉及企业所得税。《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》（国税发[2000]118号）第三点企业以部分非货币性资产投资的所得税处理，按如下方法：
　　（一）企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资，包括股份公司的法人股东以其经营活动的部分非货币性资产向股份公司配购股票，应在投资交易发生时，将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并按规定计算确认资产转让所得或损失（A公司土地协议价1200万元，成本700万元，资产转让所得500万元）。
　　（二）上述资产转让所得如数额较大，在一个纳税年度确认实现缴纳企业所得税确有困难的，报经税务机关批准，可作为递延所得，在投资交易发生当期及随后不超过5个纳税年度内平均摊转到各年度的应纳税所得中（在这里A公司应纳所得税165万元，可以将165万元所得税分5年平均摊转，A公司所得税现值147.35万元）。
　　一、A公司缴纳企业所得税、印花税165.6万元，现值为147.95万元（企业所得税分5年摊转），B公司印花税0.6万元，C公司契税36万元。A、B、C公司总纳税现值184.55万元。
　　二、土地增值额500万元可列入B公司开发成本。可抵减土地增值税180万元，企业所得税105.6万元。抵减税款现值226.22万元（同方案一）。
　　三、纳税形成现金净流入41.67万元（主要是缴税时只有企业所得税，而增值额500万元列入计税成本，必然要抵减土地增值税、企业所得税，造成了现金的净流入）。
　　方案四：合作建房。为了比较纳税差别，假设A、B公司同意合作建房，并且A公司同意出地，由B公司独立开发，项目第5年开发完毕，B公司第5年支付总价1514.97万元给A公司（按1200万元年利率6%计复利）。
　　一、A公司应纳营业税75.75万元、土地增值税256.9万元、企业所得税159.17万元，总税负491.82万元，税款现值389.57万元。
　　二、土地增值814.97万元可列入开发成本，抵减土地增值税293.39万元，企业所得税172.12万元，总抵减税款465.51万元，折成现值368.73万元。
　　三、合作建房纳税现值支出20.84万元。
　　小结上述方案，方案三最节税，纳税形成现金净流入41.67万元，主要是缴税时只有企业所得税，而增值额500万元列入计税成本，必然要抵减土地增值税、企业所得税，造成了现金的净流入。
　　方案四纳税现金流出虽然很低，只有20.84万元，但A、B公司配合时间太长，并且土地证不办理过户，对B公司开发的风险比较大。如果A公司将来有债务纠纷，该地块可能影响B公司开发及销售。
　　方案二虽然纳税比较高，但是变更非常容易，A、B公司很快完成所有手续，土地证、计委、规划、建设相关手续不用变更，B公司马上可以投入开发，A公司立刻实现收益500万元。
　　方案一中并购当时纳税334.86万元，税负太高，对A、B公司的资金要求较多，一般房地产公司都是负债经营，不会选择该方案。

carry13

很有用的分析,学习了,谢谢.

riven993

不过，在运用过程中请留意当时的法律环境是否发生变化。另外，不同的城市会有不同的规定，这点要注意。

fanhq

很不错，要是能列出计算过程就更好了，因为象我这样的人对税不是很明白。

tmzeuslp

顶一个,谢谢分享

道腾

二、土地增值额500万元可列入B公司开发成本。可抵减土地增值税180万元，企业所得税105.6万元。土地增值的500万元可以抵扣企业所得税？

zhangweian

学习了,谢谢...............

投笔从融

方案三，唉！房地产公司规避招拍挂的常用方法．兄弟我刚经手一案件，用类似手法操作，被判刑了！

海阔

分析得不错。个人推荐方案二，简单实用。
方案三有三处错误：一、国税发（2000）118号文在2008年就已作废，当然在投资增值产生企业所得税的角度，跟新所得税法是一致的；二、用土地投资用于房地产开发，根据财税（2006）21号文，投资增值要交纳土地增值税（计算方式同方案一）；三、关于延期纳税的做法也已在2009年废止。