中国房地产观察（REITs）

riven993

中国住宅物业市场深具长期投资潜力。这是受惠居民收入大增，城市化速度加快，人口持续增加，而现存楼宇的折旧率高，尤其在八十年代或以前建成的楼宇，或因城市更新工程而需拆卸。因此，长远而言，中国的房地产市场前景亮丽。
   然而，近期由于经济下滑之势难免，预期收入增长因全球经济衰退而放缓，加上高价住宅楼宇供应过剩，预期一线城市的楼价短期内将可能下调达20%。
   综合各大城市房地产的供求因素，我们估计各地住房价值，去年北京、上海及深圳等地的楼价平均分别高出当地合理均衡价格约16%、18%及20%。不过，广州的住宅定价较为合理，约略相等于我们估算的均衡价格。此外，我们亦注意到有些二线城市，如重庆及天津等，其价格高出20%至25%。
   虽然部份城市先前经历了楼价飚升，价格偏高，但我们认为中国房地产出现硬着陆的机会甚低。由于城市居民储蓄率高，经济增长前景佳，人口结构合理，而城市化的趋势可望持续，因此中国城市的楼宇需求仍然稳固。因为房地产市场开放，其价格能灵地因应经济情况调节，各城市对住宅的需求最终会显现出来。事实上，近期全国楼价下滑，而楼宇成交回升，充份反映这情况。
   物业发展的收益已成许多地方政府的主要财政收入来源，因此，地方政府宜推行一些刺激楼市的政策以减轻近期楼价调整的影响。我们有如下建议： 地方政府可以考虑调整户籍管理制度，宽松处理当地常住居民的户籍问题，让他们较容易取得当地的户籍，以刺激住房需求，以期缓和住宅价下跌之势。 另一项地方政府宜考虑的善政，就是兴建更多的廉租房，为低收入家庭及移民提供居所，可以刺激房地产投资从而带动地方经济。然而，政府向中低收入家庭提供售价廉宜的住房时，如果没有严格审查住户收入，可能出现相反效果而打击楼市，导致现有住房拥有者出现负资产。 政府亦宜加快更新改造工程，配合提升相应的住房需求，可以通过加快折旧以及更新改造原有质量需要升级的住房。 地方政府亦宜继续采用房地产融资工具，如资产担保债券（Covered Bond），减低购买住房的融资成本，并避免风险集中到商业银行。此外，新的融资工具，如房地产投资信托亦可成为房地产开发商扩阔其融资渠道，降低扛杆率，并在市场上让广大的投资者参与投资，共同分担风险。