资产证券化模式求指点

stonecbest

各位大大，小弟最近工作中涉及到资产证券化的一个问题，特向各位请教一下。

最近涉及一个商业物业公司准备用一栋物业来做资产证券化。这栋物业每年都能产生1个亿左右的应收账款。但是若按5年来发的话最多也就能募5亿。

于是我想可不可以这样，用SPV把那栋物业直接买过来（物业价值14亿左右），然后和原始权益人签署一个回购协议一样的东西，让原始权益人5年后将这个物业再买回去。这样一来每年的应收账款就用来还利息，这样就可以募集到10亿以上的资金了。

不知道这种方案可不可行？因为近几年的案例貌似都没有采用这种模式的，所以请各位赐教啊。

另外，我看了一下最近的收益率，资产证券化的成本貌似相比于公司债券和中票没什么优势呢？顺便想问问 资产证券化的优势在哪呢？
另外，还有没有什么可以帮规模做大的方法呢？

于是之

如果附加了一个回购条款的话，将会被认定为非“真实出售”，而资产证券化中要求满足“真实出售”的要求，所以我认为你这个方案要再慎重一下。

至于资产证券化的优势，官方和各种材料上的说法已经很多了，但是在中国目前的环境下，还很难算得上优势

stonecbest

于是之 发表于 2013-4-8 10:18
如果附加了一个回购条款的话，将会被认定为非“真实出售”，而资产证券化中要求满足“真实出售”的要求，所 ...

那不知道可不可以就不签回购协议，直接让SPV把募到的资金把那块基础资产买过来。这样应该就可以真实销售了。。。只是这样没法保证以后原始权益人会再把资产买回去。

于是之

stonecbest 发表于 2013-4-8 10:23
那不知道可不可以就不签回购协议，直接让SPV把募到的资金把那块基础资产买过来。这样应该就可以真实销售 ...

这个就很像REITs的结构了，虽说最新的规定已经为REITs放开了口子，但是这种结构在现实操作中仍然比较困难。当然，仅仅从资产证券化基础资产的角度，如果能够带来真实、稳定的现金流，那么我认为把他证券化是可以的

实现真实销售后，可以做个分层设计，比如原始权益人持有部分次级份额，也算是个内部增信了

你们想让原始权益人回购的主要目的在哪里？

stonecbest

于是之 发表于 2013-4-8 10:34
这个就很像REITs的结构了，虽说最新的规定已经为REITs放开了口子，但是这种结构在现实操作中仍然比较困难 ...

主要目的还是想把规模做大呢，不知道有没有其他办法能把能募到的规模做大点。但是基础资产不能一直留在SPV里呀，管理计划结束了总得想一个办法让基础资产再回到原始权益人公司呢~~

于是之

stonecbest 发表于 2013-4-8 10:40
主要目的还是想把规模做大呢，不知道有没有其他办法能把能募到的规模做大点。但是基础资产不能一直留在 ...

关于回购条款，还有一点可以探讨的空间，即这个回购不是一个必须的，发行人可以先选择向其他市场主体出售，但是如果在到期日前XX日仍未完成出售的，则按照一定的定价原则出售给原始权益人。可以把这种回购方式解释为一种内部增信……

lang911

可以的，貌似以前华润做过一个，不过租金是旗下的超市交的

stonecbest

lang911 发表于 2013-4-8 16:15
可以的，貌似以前华润做过一个，不过租金是旗下的超市交的

谢谢，可以进一步说一下是哪个案例么？我找了找没有找到呢

lang911

stonecbest 发表于 2013-4-9 10:05
谢谢，可以进一步说一下是哪个案例么？我找了找没有找到呢

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stonecbest

lang911 发表于 2013-4-9 14:09
平安信托 易初莲花*售后回租物业投资集合资金信托计划

多谢指点~