2013 年中国房地产市场回顾与2014 年展望

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世联地产
内容目录
[序] ........................................................................................................................................................................... 8
[2013 年：事实] ...................................................................................................................................................... 11
特征1：高位景气，量价齐升 .................................................................................................................................................. 12
特征2：长效机制，管理预期 .................................................................................................................................................. 17
特征3：分化时代，花开花落 .................................................................................................................................................. 21
特征4：大者恒大，强者恒强 .................................................................................................................................................. 27
[2014 年：预言] ...................................................................................................................................................... 33
花开花落，云卷云舒 .................................................................................................................................................................. 33
三中全会《决定》，再定调中国房地产下半场 ....................................................................................................................... 35
中央经济工作会议定调中性，再提新型城镇化 ..................................................................................................................... 45
下半场，家庭金融资产爆发，房价上涨增速趋势性放缓 .................................................................................................... 49
2014 年，中国房地产市场软着陆 ........................................................................................................................................... 53
集中度继续提升，海外市场成新焦点 ..................................................................................................................................... 67
购房者信心明显下滑，房价涨幅将持续回落 ......................................................................................................................... 75
[附件1：过往观点] ................................................................................................................................................. 88
世联评论之一：心有猛虎，细嗅蔷薇 ..................................................................................................................................... 88
世联评论之二：信贷宽松支撑跨年热销 ................................................................................................................................ 88
世联评论之三：“国五条”意在稳定预期 对当前楼市影响有限 ........................................................................................... 88
世联评论之四：寒流来袭 霜落花枝 ....................................................................................................................................... 89
世联评论之五：晴空飘来的第一朵黑云 ................................................................................................................................ 89
世联评论之六：地方细则出台，平抑市场预期 ..................................................................................................................... 89
世联评论之七：涨价预期有增无减 调控之路任重道远 ...................................................................................................... 90
世联评论之八：留一半清醒 留一半醉................................................................................................................................... 90
世联评论之九：红五月供应量激增，将推动成交量上扬 .................................................................................................... 91
世联评论之十：五月成交低于预期，六月将有所恢复 ........................................................................................................ 91
世联评论之十一：6 月基本符合预期，下半年理性发展 .................................................................................................... 91
世联评论之十二：供应缓慢上升，8 月成交环比将有所改善 ............................................................................................. 92
世联评论之十三：8 月环比改善，“金九银十”可期 ............................................................................................................... 92
世联评论之十四：购房信心反弹 看好四季度市场表现 .................................................................................................... 92
世联评论之十五：调控长效机制导向下，区域调控政策差别化 ........................................................................................ 93
世联评论之十六：深圳调控不会改变行业长期的政策方向 ................................................................................................ 93
[附件2：过往事件] ................................................................................................................................................. 94
关于世联行 ............................................................................................................................................................. 97
图表目录
图表1：中国商品房销售面积增长情况 ............................................................................................................................ 12
图表2：中国商品住宅销售面积增长情况 ........................................................................................................................ 12
图表3：中国商品房销售金额增长情况 ............................................................................................................................ 12
图表4：中国商品住宅销售金额增长情况 ........................................................................................................................ 12
图表5：中国房地产市场商品住宅成交量价走势 ............................................................................................................ 13
图表6：各线城市销售面积占比 ....................................................................................................................................... 13
图表7：各线城市销售金额占比 ....................................................................................................................................... 13
图表8：40 个大中城市土地成交面积增长情况 ............................................................................................................... 14
图表9：不同类型城市土地成交溢价率 ............................................................................................................................ 14
图表10：40 个大中城市土地成交溢价率走势 ................................................................................................................ 14
图表11：2013 年1-9 月总价地王 ................................................................................................................................... 15
图表12：不同类型物业开发投资增速 .............................................................................................................................. 16
图表13：不同类型物业新开工面积增速 .......................................................................................................................... 16
图表14：重点城市优质写字楼租金走势 .......................................................................................................................... 16
图表15：重点城市优质零售物业首层租金走势 .............................................................................................................. 17
图表16：城镇商场人均面积与其他国家地区对比 .......................................................................................................... 17
图表17：国家支持首套置业的表态 ................................................................................................................................. 18
图表18：部分地方政府微调政策 ..................................................................................................................................... 18
图表19：世联投资客占比数据 ......................................................................................................................................... 19
图表20：全国适婚人口占比 ............................................................................................................................................. 19
图表21：世联客户年龄结构变化 ..................................................................................................................................... 19
图表22：70 个大中城市新建商品住宅价格变化............................................................................................................. 20
图表23：70 个大中城市新建商品住宅价格同环比 ......................................................................................................... 20
图表24：不同城市类型新建商品住宅价格同比变化情况 .............................................................................................. 21
图表25：北京商品住宅库存和去化时间 .......................................................................................................................... 22
图表26：上海商品住宅库存和去化时间 .......................................................................................................................... 22
图表27：广州商品房库存和去化时间 .............................................................................................................................. 22
图表28：深圳商品住宅库存和去化时间 .......................................................................................................................... 22
图表29：杭州商品住宅库存和去化时间 .......................................................................................................................... 23
图表30：重庆商品房库存和去化时间 .............................................................................................................................. 23
图表31：宁波商品房库存和去化时间 .............................................................................................................................. 23
图表32：福州商品住宅库存和去化时间 .......................................................................................................................... 23
图表33：厦门商品住宅库存和去化时间 .......................................................................................................................... 24
图表34：青岛商品房库存和去化时间 .............................................................................................................................. 24
图表35：常州商品住宅库存和去化时间 .......................................................................................................................... 24
图表36：温州商品房库存和去化时间 .............................................................................................................................. 24
图表37：东莞商品房库存和去化时间 .............................................................................................................................. 25
图表38：扬州商品住宅库存和去化时间 .......................................................................................................................... 25
图表39：泸州商品房库存和去化时间 .............................................................................................................................. 25
图表40：丹东商品房库存和去化时间 .............................................................................................................................. 25
图表41：10 城市成交面积结构 ....................................................................................................................................... 26
图表42：世联成交面积结构 ............................................................................................................................................. 26
图表43：4 家开发商存货中面积>144 平米产品价值占比（调研数据） ..................................................................... 26
图表44：A 股上市房地产开发商前三季度营收近十年情况 ........................................................................................... 27
图表45：A 股上市房地产开发商季度营收情况 .............................................................................................................. 28
图表46：A 股上市房地产开发商毛利率和净利率水平 .................................................................................................. 28
图表47：A 股上市房地产开发商费用占比情况 .............................................................................................................. 29
图表48：A 股上市房地产开发商存货和预收款情况 ...................................................................................................... 29
图表49：A 股上市房地产开发商去化周期估算 .............................................................................................................. 30
图表50：A 股上市房地产开发商债务情况 ...................................................................................................................... 31
图表51：A 股上市房地产开发商现金流情况 .................................................................................................................. 31
图表52：上市房地产开发商有息债务情况 ...................................................................................................................... 32
图表53：A 股上市房地产开发商现金流状况 .................................................................................................................. 32
图表54：2013 年前10 月房地产开发商销售目标完成率 .............................................................................................. 32
图表55：建设用地面积分类（万公顷） .......................................................................................................................... 36
图表56：城市建设用地占比 ............................................................................................................................................. 36
图表57：平米耕地产值，最高征地费和全国土地出让均价 .......................................................................................... 36
图表58：城镇和农村居民可支配收入 .............................................................................................................................. 37
图表59：集体用地改革，十八届、十七届三中全会原文对比 ...................................................................................... 37
图表60：各地宅基地流转模式 ......................................................................................................................................... 38
图表61：中国人口出生率和自然增长率近30 年持续走低 ............................................................................................ 39
图表62：独生子女政策下生育率走低 .............................................................................................................................. 39
图表63：平均预期寿命持续上升 ..................................................................................................................................... 39
图表64：未来人口老龄化的速度将加速 .......................................................................................................................... 40
图表65：2010 年后老年抚养比快速上升 ........................................................................................................................ 40
图表66：美国老龄化趋势相对缓和 ................................................................................................................................. 40
图表67：日本老龄化趋势严重 ......................................................................................................................................... 40
图表68：计划生育取消并未提振韩国生育率 .................................................................................................................. 41
图表69：韩国人口老龄化趋势不可逆 .............................................................................................................................. 41
图表70：二胎放开带来商品住宅需求增量的敏感性分析 .............................................................................................. 41
图表71：韩国房屋购买价格指数 ..................................................................................................................................... 42
图表72：日本土地价格走势 ............................................................................................................................................. 42
图表73：重庆和上海房产税试点方案 .............................................................................................................................. 43
图表74：重庆房价走势 .................................................................................................................................................... 43
图表75：上海房价走势 .................................................................................................................................................... 43
图表76：土地出让收入与财政收入 ................................................................................................................................. 44
图表77：美国房产税占财政收入比重 .............................................................................................................................. 44
图表78：各国房产税占GDP 比重 .................................................................................................................................. 45
图表79：两年主要任务对比 ............................................................................................................................................. 45
图表80：本次中央经济工作会议要点 .............................................................................................................................. 45
图表81：中国流动人口规模 ............................................................................................................................................. 47
图表82：中国常住人口和户籍人口城镇化率 .................................................................................................................. 47
图表83：土地城镇化快于人口城镇化 .............................................................................................................................. 48
图表84：国有建设用地供应（万公顷） .......................................................................................................................... 48
图表85：美国GDP 同比--现价（%） ............................................................................................................................. 50
图表86：日本GDP 同比--现价（%） ............................................................................................................................. 50
图表87：美国劳动者报酬:应计工资和薪金 ..................................................................................................................... 50
图表88：90 年初日本国民可支配净收入陷入停滞 ......................................................................................................... 50
图表89：美国家庭部门储蓄率与房价 .............................................................................................................................. 50
图表90：日本家庭部门储蓄率与地价 .............................................................................................................................. 50
图表91：中国城镇居民人均可支配收入走势 .................................................................................................................. 51
图表92：中国住户购房贷款余额与GDP 比值 ............................................................................................................... 51
图表93：中国住户部门储蓄率与商品房销售均价 .......................................................................................................... 51
图表94：2012 年不同国家家庭住房按揭贷款余额与GDP 的比值 .............................................................................. 52
图表95：美国非金融资产不同类别的比例 ...................................................................................................................... 52
图表96：美国实际GDP 总值和季环比（折年） ........................................................................................................... 53
图表97：美国工业产值同比回升 ..................................................................................................................................... 53
图表98：美国消费者信心指数震荡攀升 .......................................................................................................................... 53
图表99：美国非农就业和失业率走好 .............................................................................................................................. 53
图表100：美国CPI 和核心CPI 处于低位 ...................................................................................................................... 54
图表101：美国房地产持续复苏 ...................................................................................................................................... 54
图表102：美国10 年期国债收益率持续走高 ................................................................................................................. 54
图表103：美元指数长周期底部震荡 ............................................................................................................................... 54
图表104：美国商业银行信贷总量持续放大 .................................................................................................................... 54
图表105：美国联邦基金利率依然维持在历史低位 ........................................................................................................ 54
图表106：德国GDP 总值和季环比 ................................................................................................................................ 55
图表107：意大利、西班牙实际GDP 季环比 ................................................................................................................. 55
图表108：葡萄牙、爱尔兰、希腊实际GDP 季环比 ..................................................................................................... 55
图表109：欧元区失业率处于高位放缓态势 .................................................................................................................... 55
图表110：欧债国家10 年期国债收益率下行.................................................................................................................. 55
图表111：德法10 年期国债收益率略有上浮 .................................................................................................................. 55
图表112：GDP 当季同比走势 ......................................................................................................................................... 56
图表113：CPI 与PPI 当月同比走势 ............................................................................................................................... 56
图表114：社会消费品零售总额及增速 ............................................................................................................................ 56
图表115：进出口金额及增速 ........................................................................................................................................... 56
图表116：基础设施投资及增速 ....................................................................................................................................... 57
图表117：房地产开发投资占固定资产投资比重 ............................................................................................................ 57
图表118：三驾马车对GDP 增长的贡献率 ..................................................................................................................... 57
图表119：工业增加值增速同比大体保持平稳 ................................................................................................................ 57
图表120：中采制造业PMI 走势 ..................................................................................................................................... 57
图表121：汇丰制造业PMI 走势 ..................................................................................................................................... 57
图表122：整体就业状况暂无问题 .................................................................................................................................. 58
图表123：应届高校毕业生就业形势依然严峻 ................................................................................................................ 58
图表124：铁路货运量及增速 .......................................................................................................................................... 58
图表125：工业用电量及增速 .......................................................................................................................................... 58
图表126：中国煤炭价格指数 .......................................................................................................................................... 58
图表127：水泥产量及增速 .............................................................................................................................................. 58
图表128：上世纪80 年代的“物价闯关”导致90 年初严重的物价通胀 ......................................................................... 59
图表129：2010 年以来银行理财余额规模爆发 .............................................................................................................. 60
图表130：理财产品预期年收益率 .................................................................................................................................. 60
图表131：2010 年以来房地产信托成立规模爆发 .......................................................................................................... 60
图表132：美国利率市场化区间实际利率 ........................................................................................................................ 61
图表133：日本利率市场化区间实际利率 ........................................................................................................................ 61
图表134：法国利率市场化区间实际利率 ........................................................................................................................ 61
图表135：韩国利率市场化区间实际利率 ........................................................................................................................ 61
图表136：美元兑人民币走势 .......................................................................................................................................... 62
图表137：美元兑人民币NDF 走势 ................................................................................................................................ 62
图表138：银行代客结售汇顺差 ...................................................................................................................................... 62
图表139：新增外汇占款季节性增加 ............................................................................................................................... 62
图表140：2013 年社会融资总量及增速 .......................................................................................................................... 63
图表141：社会融资总量构成 .......................................................................................................................................... 63
图表142：SHIBOR 利率中枢上移 .................................................................................................................................. 64
图表143：银行间7 天回购加权利率中枢上移 ............................................................................................................... 64
图表144：近期10 期国债收益率飙升 ............................................................................................................................. 64
图表145：温州民间融资综合利率走势 ............................................................................................................................ 64
图表146：人民币加权贷款平均利率缓慢上行 ................................................................................................................ 64
图表147：不同类型贷款加权平均利率 ............................................................................................................................ 64
图表148：滞后1.5 年新开工面积季调后的走势（未剔除保障房） ............................................................................. 65
图表149：2014 年商品住宅销售预测表 .......................................................................................................................... 66
图表150：2014 年商品住宅销售面积预测 ...................................................................................................................... 66
图表151：2014 年商品住宅销售金额预测 ...................................................................................................................... 66
图表152：房地产行业集中度持续提升 ............................................................................................................................ 67
图表153：A 股上市房地产开发商2013 前三季度营业收入和净利润分布 .................................................................. 67
图表154：2013 年前三季度房地产开发商销售数据分布 .............................................................................................. 68
图表155：上市房地产开发商回款情况测算 .................................................................................................................... 69
图表156：房地产开发商前10 月购置土地状况 ............................................................................................................. 69
图表157：近期内地房企融资一览表 ............................................................................................................................... 70
图表158：2014 年主流开发商的发展策略 ...................................................................................................................... 72
图表159：2013 年4 季度世联购房者信心指数 .............................................................................................................. 75
图表160：2013 年4 季度世联购房者信心分类指数 ...................................................................................................... 75
图表161：2013 年4 季度购房者现状满意分类指数 ...................................................................................................... 76
图表162：2013 年4 季度购房者未来预期分类指数 ...................................................................................................... 76
图表163：不同房屋拥有情况购房者信心变化情况 ........................................................................................................ 76
图表164：不同置业目的购房者信心变化情况 ................................................................................................................ 76
图表165：2013 年4 季度不同类型购房者对未来半年房价的预期 .............................................................................. 77
图表166：不同房屋拥有套数购房者未来房价预期变化（与2013 年3 季度相比） ................................................. 77
图表167：不同置业目的购房者未来房价预期的变化（与2013 年3 季度相比） ..................................................... 77
图表168：不同地区世联购房者信心指数变化情况 ........................................................................................................ 77
图表169：2013 年4 季度不同城市购房者对未来半年房价的预期 .............................................................................. 78
图表170：不同城市购房者未来半年房价预期的变化情况（与2013 年3 季度相比） ............................................. 78
图表171：重点城市购房者信心指数 ............................................................................................................................... 79
图表172：2013 年4 季度购房者对周边楼盘价格变动感知（与过去半年相比） ...................................................... 81
图表173：2013 年4 季度购房者对未来半年房价预期的变化情况 .............................................................................. 82
图表174：购房者对未来成交量是否会持续上升的看法 ................................................................................................ 82
图表175：2013 年4 季度购房者对未来购房时机预期的变化情况 .............................................................................. 83
图表176：2013 年4 季度购房者对未来购房时机预期的变化情况 .............................................................................. 83
图表177：购房者对“弱化政府对房地产的调控、凸显市场作用”的看法 ...................................................................... 84
图表178：可享受公积金贷款的购房者占比 .................................................................................................................... 84
图表179：可享受公积金贷款的购房者占比（按收入统计） ........................................................................................ 85
图表180：可享受公积金贷款的购房者占比（按城市统计） ........................................................................................ 85
图表181：购房者对差别化房产税征收时间预期 ............................................................................................................ 86
图表182：拥有不同套数购房者对差别化房产税征收时间预期 .................................................................................... 86
图表183：不同置业目的购房者对差别化房产税征收时间预期 .................................................................................... 86
图表184：拟购置不同面积购房者对差别化房产税征收时间预期 ................................................................................ 87
图表185：家庭年收入不同的购房者对差别化房产税征收时间预期 ............................................................................ 87

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